Poradnik Inwestora cz.2 - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i Warunki zabudowy - Co musisz wiedzieć?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i Warunki zabudowy – Co powinieneś wiedzieć?

    W momencie gdy udało Wam się znaleźć działkę, która pokrywa się z Waszymi wymaganiami, powinniście wiedzieć, że wybór projektu domu nie kończy się na wspólnej akceptacji domowników. Istnieją dwa bardzo ważne dokumenty regulujące rodzaj zabudowy na każdej parceli. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalają lokalne władze, a od ich ustaleń może zależeć nawet rodzaj materiałów wykończeniowych, a także parametry techniczne jak i wielkość zabudowy. Jeśli Twojej upatrzonej działki nie obejmuje taki dokument, wystąp o Warunki Zabudowy -  może się okazać, że Twoja wizja domu jest daleka od możliwości. Warto to zrobić jeszcze przed zakupem działki, dlaczego?

1.       Co to jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i co zawiera?

    To dokument będący uchwałą rady gminy, zawierający kluczowe informacje odnośnie terenu naszej przyszłej inwestycji, dlatego jest to tak ważna kwestia podczas wyboru gruntu pod budowę. W zależności od szczegółowości planu, możemy uzyskać ściśle określone wytyczne, jakimi musimy kierować się na etapie projektowania naszej nieruchomości. Z doświadczenia wiemy, że im młodszy dokument, tym mniejsze ‘pole manewru’ dla inwestora. Miejscowe plany tworzone są coraz bardziej skrupulatnie, wciąż oferując nowe i większe ograniczenia. W rzeczywistości, uchwały przybierają formę kilkustronnicowego dokumentu, składającego się z części opisowej oraz graficznej.

Co określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

- Maksymalna wielkość domu, kubatura, wysokość

- Rodzaj zabudowy: czy przyszłe budynki muszą być wolnostojące, czy możliwa jest również zabudowa bliźniacza i szeregowa

- Rodzaj elewacji frontowej (szerokość, kolor, zastosowane materiały wykończeniowe)

- Kształt dachu, kąt nachylenia, rodzaj pokrycia

- Możliwe sposoby przyłączenia mediów wody, ścieków

- Położenie budynku względem drogi dojazdowej

- Granice terenów chronionych

- Rodzaj planowanych inwestycji w pobliżu działki

2.       Jak złożyć wniosek o wypis i wyrys z powyższego dokumentu?

     Tak naprawdę możemy zacząć od poszukiwań na własną rękę. Sprawdź stronę Geoportal, zlokalizuj swoją działkę, a następnie zobacz czy dołączono dostęp do dokumentu. Możesz sprawdzić także witrynę internetową urzędu gminy. Jeśli informacje nie są dostępne, złóż wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do lokalnych władz. Wniosek o wymienione dokumenty może złożyć każdy zainteresowany danym gruntem, jeszcze na etapie przed zakupowym. We wniosku będziesz musiał podać numer ewidencyjny działki oraz obręb, a także dołączyć mapę zasadnicza z naniesionymi granicami terenu i dowód uiszczonej opłaty skarbowej (opłata za oba dokumenty nie powinna przekroczyć 250 zł). Urząd ma miesiąc czasu na dostarczenie pożądanego dokumentu. Przeanalizuj dokładnie otrzymaną broszurę, tak by nie przegapić żadnych cennych informacji. W części graficznej dokumentu z załączoną mapką zapoznaj się z legendą. Powie Ci ona o planowanych inwestycyjnych w pobliżu Twojej działki. Może się okazać, że za  parę lat, zaciszna okolica stanie się miejscem budowy drogi ekspresowej. Jeśli masz wątpliwości, bądź problem z interpretacją zapisów, nie obawiaj się zwrócić do urzędników – jest to bowiem kwestia, która może zaważyć na realizacji Twoich marzeń.

Potrzebnie wnioski możesz złożyć także online! https://www.biznes.gov.pl/pl/uslugi-online

3.       Co jeśli dla mojej działki nie sporządzono MPZP?

    W tym przypadku możesz wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy - również możesz zrobić to jeszcze przed zakupem gruntu. W odróżnieniu od MPZP, dokument określa wymagania dotyczące pojedynczej inwestycji. Wydanie decyzji o WZ następuje po poprawnie złożonym wniosku przez inwestora, jednak proces przetwarzania wniosku jest dłuższy, bo może trwać nawet do kilku miesięcy.  Czas oczekiwania skróci się, jeśli działka, którą zamierzasz kupić sąsiaduje z inną – już zabudowaną. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest wymagane, do późniejszego wydania pozwolenia na budowę.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy?

    W przeciwieństwie do MPZP, decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest indywidualnie, stąd nie znajdziemy jej na stronie urzędu gminy bądź miasta, ani na innych portalach. Tutaj widnieje, konieczność bezpośredniego zwrócenia się do odpowiedniej instytucji i złożenia wniosku, który w przypadku WZ wymaga dokładniejszych danych i planów, a mianowicie:

• Dane wnioskodawcy
• Oznaczenie terenu, adresu, numeru ewidencyjnego
• Mapa zasadnicza obejmująca teren w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie mniejszej niż 50m.
• Określenie zapotrzebowania na dostęp do przyłączy energetycznych, wodnych, wodno-kanalizacyjnych oraz drogi publicznej.
• Planowany sposób zagospodarowania działki (orientacyjne wymiary domu,, liczba kondygnacji itd.)
• Przeznaczenie użytkowania budynków

Jak widać, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wymaga od nas pewnego rodzaju poglądu na rodzaj naszej przyszłej inwestycji. Jeśli macie już wybrany projekt domu, który miałby stanąć na Waszej parceli -  możecie dołączyć informacje o nim do wniosku. Dostaniecie odpowiedź, czy taki rodzaj zabudowy zostanie zaakceptowany na danym terenie.

Po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urzędnicy wyznaczają dla naszej działki następujące kwestie:

• linię zabudowy
• dopuszczalną powierzchnię zabudowy
• Szerokość elewacji frontowej naszego budynku
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej
• Kąt nachylenia dachu, wysokość do głównej kalenicy, układ połaci dachowych itp.
• Sposób odprowadzania ścieków

Omawiany dokument, dość mocno ingeruje w kwestie związane z naszym budynkiem, a z jego treści wynikają sztywne wytyczne.

Tak naprawdę wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy to odpowiedni moment na prawdziwe planowanie nasze przyszłej inwestycji i ostateczny wybór projektu domu, już po uregulowaniu spraw formalnych z wyborem działki.

4.       Co jeśli decyzja o Warunkach Zabudowy jest dla Ciebie wyjątkowo niekorzystna?

     Może się zdarzyć, że wydana przez lokalną instytucje odpowiedź na złożony wniosek, nie jest zbyt optymistyczna i daleka od tego co planowałeś. Co więcej, zdarza się, że decyzja ustalenia warunków zabudowy jest z rożnych przyczyn odmowna. Czy to zakańcza naszą i tak zawiłą drogę do spełnienia marzeń o własnej, dostosowanej do nas ostoi? Nie, możesz złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego i domagać się ponownego rozpatrzenia sprawy. Należy zrobić to do 14 dni od otrzymania odmownej decyzji.