Poradnik Inwestora cz. 1 - Jak wybrać odpowiednią działkę?
Budowa domu to bez wątpienia jedna z najpoważniejszych inwestycji w naszym życiu, a nasza przygoda rozpoczyna się już w momencie wyboru podstawowego elementu – działki. Podejdźmy do tego tematu odpowiedzialnie i rozsądnie! To jakie miejsce wybierzemy, będzie miało swój odzew w późniejszych etapach budowy, a także no cóż.. zaważy na zawartości naszego portfela. Dla grona osób, ten temat rodzi spore trudności, w końcu jest tyle aspektów, na których powinniśmy się skupić. Warto dodać, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości niczego nam nie ułatwia – znalezienie działki o odpowiednich walorach bez konieczności nadszarpnięcia swojego budżetu, powoli staje się rzadkością. Nasze możliwości już na starcie są ograniczone, a wyobrażenia o naszej idealnej działce powinniśmy sprowadzić na ziemię. Jak ułatwić sobie to wyzwanie? Na czym powinieneś się skupić? Podpowiemy Ci na co zwracać uwagę!
1. Optymalne wymiary działki – to możliwe?
To, jaką wielkość działki powinieneś wziąć pod uwagę, zależy przede wszystkim od wizji twojego przyszłego lokum. Każdy świadomy inwestor rozpoczynający poszukiwanie właściwej ziemi zna przybliżoną wielkość budynku, który chciałby na niej postawić. Jest to pierwsza rzecz, którą powinieneś przygotować zanim rozpoczniesz poszukiwania. Szacowane wymiary nie tylko pozwolą dokonać szybkiej selekcji ofert, a także uniknąć późniejszych rozczarowań, gdy okaże się, że nie możemy sobie pozwolić na stworzenie niezbędnej przestrzeni do codziennego życia. Zdaniem ekspertów, najlepsza powierzchnia działki, która pozwoli na swobodne umieszczenie budynku oraz wydzielenie miejsca na ogród to 1000m2. Jeżeli preferujesz mniejsze - nie schodź poniżej 700m2. Mała przestrzeń rodzi problemy z wygospodarowaniem miejsca pod zabudowę. Po uwzględnieniu warunków prawa budowlanego dotyczących odległości budynków do granicy działki, może się okazać, że nie posiadamy wystarczająco miejsca by z powodzeniem wybudować dom jednorodzinny. Istotnym elementem jest także kształt działki. Najlepiej sprawdzi się w kształcie kwadratu lub prostokąta. Jeśli decydujesz się na gotowy projekt masz większe szanse, że będzie pasować na Twoją parcelę. Jeśli wybierzesz taką, która posiada nieregularne kształty - musisz liczyć się z większą trudnością w aranżacji. W takiej sytuacji pochyl się w stronę projektu indywidualnego.
2. Lokalizacja - Podmiejskie osiedle czy wiejskie zacisze?
Mały domek na obrzeżach lasu? Kwiecista łąka i widok na górskie szczyty? A może odgłosy ćwierkających ptaków i płynącej rzeczki? – Powiedzmy sobie wprost, to marzenie wielu z nas! Bliskość natury na wyciągnięcie ręki to niezwykłe wyobrażenie, ale czy to dobry wybór? Po pierwsze odosobniona działka niesie za sobą wiele ograniczeń. W większości przypadków są to grunty nieuzbrojone – a więc bez przygotowanych przyłączy wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych. W tym momencie, cały obowiązek doprowadzenia mediów do działki spoczywa na nas. Musimy także pamiętać by stworzyć przydomową oczyszczalnie ścieków lub szambo. Zwróćmy uwagę na okolicę - włącznie z drogą dojazdową do naszej ziemi – w końcu będziesz z niej korzystał codziennie. Droga z małym natężeniem ruchu nie będzie utwardzona, regularnie odśnieżana oraz oświetlona. W tym przypadku pierwszeństwo w zakresie robót mają drogi aktywnie uczęszczane. Jeśli jednak preferujesz obecność leśnego ekosystemu – sprawdź jego odległość od przyszłego miejsca budowy. Zgodnie z polskim prawem budowlanym odległość nieruchomości do ściany lasu nie może wynosić mniej niż 12m, co może wymusić niekorzystny układ budynku lub ostatecznie wykluczyć jego budowę.
3. Położenie – czy kierunki świata naprawdę mają znaczenie?
Tak, od położenia względem stron świata zależy czy Twój dom będzie odpowiednio oświetlony. Zwykle Inwestorzy preferują by naturalne światło docierało do tarasu oraz salonu, pozostawiając zacienioną sypialnię. Przyjmuje się, że idealny układ działki, jest wtedy gdy droga dojazdowa znajduje się od północy, a ogród będzie zlokalizowany po stronie południowej. Zwróć także uwagę na ukształtowanie terenu, jeśli posiada spady, sprawdź ich kierunek w stosunku do stron świata. Działki ze stokiem południowym, mogą uatrakcyjnić Twój teren. Wspominaliśmy – że dostępność działek spełniających wszystkie wymagania, jest aktualnie na granicy wyczerpania. Szukaj więc miejsca, które w jak największym stopniu będzie spełniało powyższe warunki.
4. W czym mogą Ci pomóc urzędnicy? Czyli sprawdź zobowiązania działki!
Jeśli masz upatrzoną ziemie, udaj się do Urzędu Gminy - możesz tam uzyskać masę wartościowych informacji! Po pierwsze - złóż wniosek o wydanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli na tym terenie nie został uchwalony plan, wystąp o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokumenty te określają, jaki rodzaj zabudowy może być realizowany na danym terenie. Dowiesz się także: jaka powinna być powierzchnia domu, typ i kąt nachylenia dachu, zastosowane materiały a nawet kolorystyka elewacji. Może się bowiem okazać, że miejscowy plan jest sporządzony w sposób sprzeczny z Twoimi oczekiwaniami. Jeśli nie chcesz czekać na wydanie decyzji – zwróć uwagę na zabudowę sąsiedztwa – jeśli jest spójna to znaczy, że będziesz musiał dostosować się do takiego charakteru nieruchomości. Na tym etapie upewnisz się także, ze blisko Twojej ziemi nie zostanie wybudowana ruchliwa droga ekspresowa, bądź duża fabryka. To nie wszystko! Warto poświęcić czas na sprawdzenie czy Twoja przyszła działka nie jest obciążona zobowiązaniami. Brzmi nieprzyjemnie? Właśnie! Jeśli masz bezpośredni kontakt ze sprzedawcą ziemi, możesz zweryfikować jego prawdomówność. Znając numer księgi wieczystej, sprawdź ją w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych (www.ekw.ms.gov.pl) Jeśli sprzedawca bądź pośrednik nieruchomości przedstawia Ci wypis z wyżej wymienionej księgi – zwróć uwagę na datę wypisu. Nie powinna być starsza niż 3 miesiące!
5. Czy jest coś na co powinienem jeszcze zwrócić uwagę?
Polecamy sprawdzić klasę gruntu naszej ziemi. Możesz tego dokonać poprzez uzyskanie w Starostwie wypisu z rejestru gruntów, za który pobierane są opłaty. Dlaczego jest to istotne? Może się okazać, że wybrana działka opatrzona jest wysoką klasą gruntu co wiążę się z dużymi kwotami jej późniejszego odrolnienia i przekształcenia w działkę budowlaną. Dowiedz się także jaki jest poziom wód gruntowych – taka informacja przyda się osobom, które planują podpiwniczenie budynku. Zdarza się, że inwestorzy na skutek natłoku wielu informacji przeoczą biegnące przez ich środek działki słupy i linie energetyczne, a także linie kanalizacyjne, wodociągowe, telekomunikacyjne, gazowe i inne. Brzmi nietypowo? Cóż, zdarza się, że są one niewidoczne w terenie, jednakże mogą być wykazane na mapach. Może to rodzić trudności w momencie przygotowań do rozpoczęcia budowy.
Wybór odpowiedniej działki nie należy do najprostszych, a wielu przyszłych inwestorów nie posiada wiedzy w zakresie budownictwa, może to wygenerować szereg problemów i wydłużyć czas poszukiwań odpowiedniej parceli. Jeśli nie czujesz się pewnie - poproś o pomoc pośrednika nieruchomości bądź pobliskiego projektanta. Osoby z doświadczeniem bez problemu wskażą Ci, które ziemie są warte uwagi i dokonają pierwszej selekcji. Pomogą Ci także w wyjaśnieniu poszczególnych zapisów w dokumentach takich jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego bądź Warunkach Zabudowy. Nie bójcie się wychodzić z prośbą o pomoc już na pierwszych etapach - budowa domu to inwestycja do której powinniśmy podejść poważnie. Fachowe doradztwo może okazać się ogromnym wsparciem i doprowadzi do szybkiego oraz bezproblemowego kupna wymarzonej działki.