Jak przygotować się do budowy domu? – Krótki poradnik dla Inwestora

Budowa wymarzonego domu to duże przedsięwzięcie zarówno finansowe, jak i logistyczne wymagające zaangażowania i niejednokrotnie determinacji Inwestorów. Wiele pytań, które otrzymujemy od naszych klientów, skłoniło nas do przygotowania tego poradnika. Wyjaśniamy w nim, jak krok po kroku przygotować się do budowy własnego domu i dlaczego, zanim wybierzecie Państwo konkretny projekt z naszej bazy, warto zadbać jeszcze o kilka kwestii.

Budowa domu to proces

Wielu Inwestorów uważa, że dom od podstaw można postawić w kilka tygodni. Dostrzegamy w tym wpływ popularnych programów telewizyjnych, które jednak nie tłumaczą, ile pozwoleń i wymagań formalnych należy spełnić, zanim ekipa budowlana wbije w ziemię pierwszą łopatę. Decydując się na budowę domu, musicie Państwo mieć świadomość, że jest to proces, który dzieli się na kilka etapów, a każdy z nich wymaga czasu. Specjaliści szacują, że przygotowanie do budowy może zająć nawet około 6 miesięcy! To długi okres, więc jeśli chcecie Państwo rozpocząć wykonywanie fundamentów wiosną, warto poczynić niezbędne przygotowania późnym latem lub wczesną jesienią poprzedniego roku. Z jakich etapów składa się proces budowy domu?

Proces inwestycyjny budowy domu

Zasadniczo proces inwestycyjny budowy Państwa wymarzonego domu, składa się z czterech głównych etapów:

• Zakup działki.
• Zakup gotowego projektu domu na przykład z bazy HouseCollection lub wykonanie indywidualnego projektu u architekta.
• Uzyskanie pozwolenia na budowę
• Budowa domu zgodnie z projektem.

Każdy z etapów wymaga jednak uzyskania stosownych dokumentów formalnych i urzędowych. Jest to konieczne, abyście spełnili Państwo wszystkie wymogi formalne, czyli nabyli uprawienia do budowy własnego domu. W najlepszym wypadku formalności urzędowe zajmą 2-3 miesiące. Wszystko zależy od tego, jaką wybierzecie Państwo działkę.

Pierwszy etap budowy: zakup działki

Osobom niewtajemniczonym w etapy budowy może się wydawać, że cały proces najlepiej jest zacząć od wybrania wymarzonego domu z katalogu lub od nakreślenia swojej wizji architektowi. Należy jednak pamiętać, że trudno jest dopasować działkę do gotowego projektu domu. Zdecydowanie łatwiej szukać projektu lub tworzyć budynek na potrzeby konkretnej parceli, dlatego zacznijcie Państwo spełnianie swoich marzeń o własnym domu od wybrania działki. Gdy już znajdziecie Państwo parcelę, która spełnia Wasze oczekiwania, powinniście zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planach zagospodarowania przestrzennego określa się ważne kwestie dotyczące danych technicznych inwestycji, na przykład: maksymalną szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu, maksymalną powierzchnię zabudowy, a nawet i kolorystykę pokrycia dachowego. Jeśli wybrana przez Państwa działka nie ma planu zagospodarowania, musicie Państwo zwrócić się do odpowiednich organów (wójta, burmistrza lub prezydenta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy trwa do 3 miesięcy i znacznie wydłuża cały proces budowy. Pozyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania zwykle trwa do 2 tygodni. Jeśli czas budowy, jest dla Państwa warunkiem determinującym proces budowy domu, warto zwrócić uwagę czy działki, które bierzecie Państwo pod uwagę posiadają miejscowy plan zagospodarowania. Wybór takiego terenu, znacznie skróci czas inwestycji .Na tym etapie sprawdźcie Państwo również, jakie inwestycje planowane są w najbliższym otoczeniu działki. Może się bowiem okazać, że spokojny teren zamieni się w plac budowy wysokiej nieruchomości i nie uda się Państwu zrealizować marzeń o wypoczynku w ciszy i spokoju. Warto również dowiedzieć się, czy wybrana działka posiada uzbrojenie w sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, energetycznej czy też gazowei Jeśli mediów nie ma, a nabyliście już Państwo działkę, możecie wystąpić o warunki przyłączenia. Kolejnym krokiem jest wybór wymarzonego projektu domu.

Wybór projektu domu do działki

Znając parametry działki oraz ukształtowanie terenu, możecie Państwo skorzystać z bazy gotowych projektów domów lub udać się na spotkanie z architektem. Warto wziąć pod uwagę, że indywidualny projekt może kosztować więcej niż gotowe rozwiązanie. Na tym etapie dobrym rozwiązaniem może okazać się spotkanie z architektem lub projektantem na działce. Wizja lokalna pozwoli ocenić, czy wybrany projekt pasuje na Państwa parcelę. Warto również zastanowić się nad skorzystaniem z usług geodety, który przygotuje opinię geotechniczną – dokona sprawdzenia rodzaju gruntu. Takie działania mają pomóc w profesjonalnym przygotowaniu się do rozpoczęcia budowy. Jednym z błędów, jaki już na początku popełniają Inwestorzy, jest przeszacowanie wielkości budynku, a tym samym całej inwestycji. Zanim wybierzecie Państwo konkretny projekt, musicie popracować nad ustaleniem budżetu na budowę i wykończenie wymarzonego domu oraz mieć świadomość, że szacowane koszty mogą (chociaż nie muszą) wzrosnąć w trakcie budowy i prac wykończeniowych o około 10-20%.

Dlaczego to takie ważne?

Projekt domu a kosztorys

Wybierzcie Państwo dom, kierując się tym, jakim dysponujecie kapitałem, aby w trakcie prac nie zabrakło Wam środków na doprowadzenie inwestycji do końca. Jeśli musicie liczyć się z budżetem, najlepszy będzie gotowy projekt nieruchomości. Zachęcamy, abyście zwrócili Państwo uwagę na modne projekty domów typu stodoła. Gotowe projekty HouseCollection takie jak projekty domów nowoczesnych pozwolą Państwu zapoznać się ze standardami i podjąć decyzję dotyczącą ilości sypialni i metrażu domu. Jeśli inwestycja wymaga trzymania budżetu w solidnych ryzach, zachęcamy do spojrzenia na projekty domów tanich w budowie oraz projekty domów szkieletowych. Czym jeszcze powinniście się Państwo kierować, przy wyborze projektu? Ogromne znaczenie ma funkcjonalność przyszłej nieruchomości. Pamiętajcie Państwo, aby określić wszystkie swoje potrzeby i wybrać dom z takimi rozwiązaniami, dzięki którym będzie Wam łatwiej funkcjonować. W HouseCollection polecamy projekty domów:

• ze strychem, gdzie możecie Państwo przechowywać dodatkowe rzeczy lub podjąć się w przyszłości rozbudowy i zyskać dodatkowe mieszkanie,
• z antresolą, która doskonale się prezentuje i tworzy zaciszne miejsce idealne do wypoczynku,
• ze spiżarnią, w której możecie Państwo przechowywać zapasy, a więc usprawnić logistykę zakupów,
• z garderobą, dzięki której ograniczycie ilość mebli w sypialniach,
• z pomieszczeniem gospodarczym, w którym możecie przechowywać urządzenia i sprzęty domowe,
• z gabinetem, czyli idealnym miejscem do pracy oraz wypoczynku,
• z tarasem, na którym będziecie Państwo spędzać czas w ciepłe miesiące,
• z częścią usługową, jeśli prowadzicie własną firmę i chcecie mieć osobne miejsce do pracy,
• z sauną, w której zrelaksujcie się Państwo po ciężkim dniu.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Po zakupie gotowego projektu domu z bazy HouseCollection powinniście się Państwo udać do lokalnego biura projektowego w celu adaptacji projektu, czyli jego dostosowania pod konkretną działkę. W tym momencie możecie również wprowadzić zmiany na przykład: wybrać inny system ogrzewania, czy dokonać poprawek w projekcie, by gotowy dom w pełni spełniał Wasze oczekiwania. (Więcej informacji na temat procesu adaptacji znajdziecie Państwo w naszej bazie wiedzy). W celu uzyskania pozwolenia na budowę, należy udać się do właściwego organu, wraz z kompletną dokumentacją projektową uzupełnioną o projekt zagospodarowania terenu, oraz wypisanym wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę. Urzędnik w Starostwie lub Urzędzie miasta ma czas, by zweryfikować Państwa projekt nawet do 65 dni! To dość długi okres, więc zalecamy, abyście uwzględnili go Państwo w planie całej inwestycji.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy zarejestrować dziennik budowy w Starostwie Powiatowym lub w Urzędzie Miasta. Teraz możecie Państwo przygotować się do rozpoczęcia czwartego etapu– czyli budowy domu,

Wybranemu kierownikowi budowy, należy przekazać następujący komplet dokumentów:

• uzyskane pozwolenie na budowę,
• projekt opieczętowany przez urząd,
• zarejestrowany dziennik budowy

Przed rozpoczęciem prac, kierownik zobowiązany jest do zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych w Państwowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.

Etap czwarty: budowa domu

Po spełnieniu tych wszystkich wymogów fachowcy wreszcie mogą rozpocząć pracę na Państwa działce. Za kilka miesięcy Wasz wymarzony dom będzie w stanie surowym zamkniętym. Jeśli zaczęliście Państwo załatwiać wszystkie formalności odpowiednio wcześniej, to do końca jesieni zakończą się prace budowlane, a zima minie na wykańczaniu wnętrz i urządzaniu wymarzonego domu.

Cały proces inwestycyjny budowy domu jest wieloetapowy, a każdy z etapów zajmuje dłuższy okres czasu. Wiele osób planując budowę, nie ma świadomości o czasie trwania każdego z procesów urzędniczych, przy których trzeba uzbroić się w cierpliwość. Należy pamiętać, że na czas całego przedsięwzięcia mają również wpływ wypadki losowe, co można zaobserwować przy okazji pojawienia się pandemii COVID. W takiej sytuacji czas rozpatrzenia dokumentów jest bliżej nieokreślony, stąd trudno o czasowe planowanie inwestycji. Z naszym artykułem dowiedzieli się Państwo ile średnio trwają poszczególne etapy, od zakupu projektu po rozpoczęcie budowy domu. Warto więc odpowiednio wcześnie zdecydować się na wybór wymarzonego projektu, by w pożądanym przez Państwa terminie rozpocząć prace budowlane.